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中國(guó)寧波網(wǎng)訊 ·京、滬、穗等地樓市調(diào)控一年后房?jī)r(jià)再度反彈
三四月份對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是個(gè)具有標(biāo)本意義的特殊時(shí)段。一年前，國(guó)家接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，樓市逐漸降溫；而今，調(diào)控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房?jī)r(jià)一路走高，有的地方大有狂飆之勢(shì)，就連上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)也呈現(xiàn)出種種“抬頭”的跡象。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)在“降溫”不久后又重新升溫，可能會(huì)帶來(lái)短期的繁榮，但長(zhǎng)期來(lái)看有產(chǎn)生更多泡沫的隱憂。
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市調(diào)控何處去？
眼下，北京的房?jī)r(jià)在大漲、廣州的房?jī)r(jià)在高漲，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格也在雙雙上揚(yáng)，還有南京、杭州，房?jī)r(jià)也在走高。如何看待樓市三月“變臉”？房地產(chǎn)調(diào)控又將何去何從？
上海官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，3月份最后一周，上海住宅類(包括動(dòng)遷類、別墅類、公寓類)商品房均價(jià)達(dá)9457元/平方米，價(jià)格環(huán)比上漲15%。其中公寓類商品住宅成交均價(jià)為10744元/平方米，近6個(gè)月來(lái)首次突破萬(wàn)元關(guān)口。盡管這與高價(jià)樓盤(pán)的集中上市有關(guān)，但已影響到二手房?jī)r(jià)，譬如浦東一些樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)就跟風(fēng)上漲千元。
面對(duì)這種狀況，樓市調(diào)控何處去？
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市究竟有多少“利多”？
什么因素促成近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認(rèn)為，主要原因是：
其一，金融政策放松，公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激樓市消費(fèi)。
其二，政策性利好托市。
其三，剛性需求依然存在，自主型消費(fèi)在積壓一年之后開(kāi)始釋放。
其四，人民幣升值助推內(nèi)外資金進(jìn)入樓市。
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市選擇性回暖還是火熱重現(xiàn)？
三四月份對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是個(gè)具有標(biāo)本意義的特殊時(shí)段。一年前，中央政府接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，樓市應(yīng)聲走落；而今，調(diào)控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房?jī)r(jià)一路走高，有的地方大有狂飆之勢(shì)，就連上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)也呈現(xiàn)出種種“抬頭”的跡象。樓市是否已在“鼓勵(lì)居民適時(shí)適度消費(fèi)”的調(diào)控政策中走向全面回暖，甚或昔日火熱重現(xiàn)？
中新網(wǎng)4月10日電據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，以去年3月國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)八條”為起點(diǎn)，以房地產(chǎn)業(yè)為主要對(duì)象的宏觀調(diào)控已歷時(shí)一年有余。借此契機(jī)，我們選擇了北京、上海、杭州、南京四大熱點(diǎn)城市進(jìn)行梳理，希望能為各方帶來(lái)有益的啟示。
揭露北京樓市健康假象
房?jī)r(jià)高漲、買房要排隊(duì)搶購(gòu)、賣方市場(chǎng)色彩加重，北京樓市入春以來(lái)的新表情讓人們看到了昔日上海市場(chǎng)的影子。聯(lián)想中央政府去年對(duì)上海樓市的重手調(diào)控，北京業(yè)界在感受豐收喜悅的同時(shí)也開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)前景感到憂慮。
然而，透視北京樓市火熱背后的玄機(jī)，或許不久的將來(lái)，來(lái)自無(wú)形之手——市場(chǎng)本身對(duì)行業(yè)的懲罰會(huì)比有形之手的調(diào)控更具殺傷力�？此朴袆傂孕枨笾蔚谋本┠酥羾�(guó)內(nèi)其他一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的其實(shí)是一種健康假象。
追漲、搶購(gòu)
3月中旬到4月初，傳統(tǒng)銷售旺季剛剛迫近，北京住宅交易市場(chǎng)的表現(xiàn)已經(jīng)給大多數(shù)新盤(pán)開(kāi)發(fā)商吃了一顆定心丸：均價(jià)每平方米5000~7000多元的房子如蘋(píng)果派、明天第一城首日銷售現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)搶購(gòu)，單價(jià)超過(guò)每平方米1萬(wàn)元、總價(jià)過(guò)百萬(wàn)的房子如鳳凰置地公寓、AZ-Town、合生國(guó)際花園未放盤(pán)已經(jīng)有數(shù)倍于放量的客戶在排隊(duì)。鳳凰置地起價(jià)每平方米1.24萬(wàn)元的房子首次推出的150套兩個(gè)小時(shí)售出，星河灣一個(gè)月熱賣數(shù)億元。據(jù)一位萬(wàn)元級(jí)樓盤(pán)的銷售總監(jiān)說(shuō)，首次銷售只會(huì)拿出幾十套房子，而他自己手里受人之托的就有30多套了。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的漲速正在加快。政府統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的北京一二月房?jī)r(jià)的漲幅是17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均漲幅。記者掌握的單盤(pán)數(shù)據(jù)更直觀：東三環(huán)一個(gè)尚未開(kāi)盤(pán)的高檔項(xiàng)目原本預(yù)備定價(jià)每平方米9000元，最近去探詢已經(jīng)調(diào)到每平方米12000元；西四環(huán)一個(gè)接近銷售尾聲的住宅項(xiàng)目去年售價(jià)每平方米7000多元今年已經(jīng)賣到上萬(wàn)元。以低價(jià)制勝的國(guó)美第一城均價(jià)在一年內(nèi)每平方米上漲了2000元，明天第一城半年時(shí)間每平方米也漲了1000元。讓北京白領(lǐng)購(gòu)房者苦惱的除了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)還有一個(gè)更殘酷的事實(shí)：北京四五環(huán)內(nèi)已經(jīng)很難找到銷售單價(jià)每平方米7000元以下的房子。所以，當(dāng)聽(tīng)說(shuō)遠(yuǎn)在通州的一個(gè)叫世紀(jì)星城的項(xiàng)目為二期產(chǎn)品做的客戶定位是CBD白領(lǐng)時(shí)，記者并不感到吃驚。
北京樓市當(dāng)今的表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)昔日上海樓市的影子，人們對(duì)待房子的態(tài)度正在變成“奇貨可居”，一些人已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心：北京樓市會(huì)不會(huì)變成下一個(gè)上海？
表面的健康
盡管市場(chǎng)的火熱讓開(kāi)發(fā)商們也感到意外，但來(lái)自市場(chǎng)一線的人士堅(jiān)持認(rèn)為北京的市場(chǎng)還是健康的——因?yàn)橛袆傂孕枨笾�，和上海被投資型客戶炒出來(lái)的火爆市場(chǎng)本質(zhì)迥異。
鳳凰置地公寓開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶進(jìn)行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)看上去確實(shí)很有說(shuō)服力。這個(gè)高檔公寓項(xiàng)目剛剛售出的150套房子的買家50%來(lái)自北京本地、20%是外籍華人、30%是外地人�？蛻糍�(gòu)房動(dòng)機(jī)調(diào)查反映45%的客戶單純用于自住、35%的客戶表示自住與投資兼顧、只有20%的買家置業(yè)目的是投資。尤其值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象是購(gòu)買這個(gè)單價(jià)1.4萬(wàn)元公寓的客戶30%屬于首次購(gòu)房人群。“這足以證明北京住宅市場(chǎng)的需求是剛性的，和上海炒家為主的市場(chǎng)大不相同�！表�(xiàng)目主要銷售負(fù)責(zé)人朱華越稱。她還反映了一個(gè)新的現(xiàn)象：以前的客戶90%會(huì)采用按揭貸款，但現(xiàn)在50%的客戶選擇一次性付款。
蘋(píng)果派、國(guó)美第一城、明天第一城等項(xiàng)目銷售反饋的情況類似，都以自用客戶為主，投資客戶比例估計(jì)不超過(guò)30%。北京西四環(huán)沿線的一些熱銷項(xiàng)目自住客戶比例更高，幾乎達(dá)到90%以上。
真實(shí)的假象
然而，這個(gè)自用型客戶主導(dǎo)的市場(chǎng)表現(xiàn)卻被指認(rèn)為一種真實(shí)的健康假象。
著名的房地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢顧問(wèn)王志綱在接受記者采訪時(shí)一針見(jiàn)血地指出：北京市場(chǎng)的火熱其實(shí)是恐慌性消費(fèi)、超前消費(fèi)、投資型購(gòu)買共同促成的。
一來(lái)北京房?jī)r(jià)自去年以來(lái)的快速增長(zhǎng)以及城區(qū)內(nèi)住宅的減少讓那些觀望者產(chǎn)生了心理恐慌，擔(dān)心越晚買越貴、越晚買市區(qū)內(nèi)房子可選擇的余地越小，所以趕緊出手。二來(lái)剛畢業(yè)的大學(xué)生、想改善居住環(huán)境的中老年人、還有成家立業(yè)的中青年都在買房，而且很多年輕人購(gòu)房追求一次到位，就形成了同步購(gòu)買局面，也推動(dòng)了搶購(gòu)風(fēng)潮。第三個(gè)方面，商品房是個(gè)兼具使用價(jià)值、保值價(jià)值和投資價(jià)值的商品，目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，使得很多人把資金投向樓市，為這個(gè)已經(jīng)很火熱的市場(chǎng)再添薪。另外，全家?guī)状四贸鏊蟹e蓄為年輕人在北京買樓的現(xiàn)象讓王志綱非常感慨，他把這類購(gòu)買群稱為北京樓市第四股力量。
王志綱認(rèn)為，目前北京樓市的火熱是在透支未來(lái)的消費(fèi)力，不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展。他說(shuō)：“如果我們認(rèn)為上海樓市出現(xiàn)狀況還只是偶感風(fēng)寒，那么當(dāng)北京也開(kāi)始上演類似劇目，其他城市再跟著演，那就是一種流行病了。如果不控制必然釀出大患，最終人不收天會(huì)來(lái)收，付出的代價(jià)就太大了！”
綜合整治禍源
看來(lái)，一切都是房?jī)r(jià)惹的禍。很多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)是供求關(guān)系決定的，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，只要增加供給量就可以解決了。然而，事實(shí)似乎不那么簡(jiǎn)單。
北京市統(tǒng)計(jì)局不久前公布，今年1~2月北京住宅投資增長(zhǎng)86%，商品房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)5.7倍達(dá)到393萬(wàn)平方米。在這些新增供應(yīng)中，不同檔次住宅的比例沒(méi)有明示。人們從市場(chǎng)上看到的市區(qū)內(nèi)的中檔住宅仍然不多，所以供應(yīng)結(jié)構(gòu)不調(diào)整，只是增加供應(yīng)總量，對(duì)調(diào)控整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有用。
另外，消費(fèi)預(yù)期對(duì)購(gòu)房行為的影響已經(jīng)在去年的宏觀調(diào)控中表露無(wú)疑。觀望情緒蔓延，可以讓樓市交易停滯；追漲心理作祟，也會(huì)讓市場(chǎng)瘋狂。
所以，還原一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，信息的透明是第一位的，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是勢(shì)在必行的，通過(guò)有力手段抑制人們的超前消費(fèi)行為也是至關(guān)重要的。
三月北京樓市期房簽約火爆朝陽(yáng)穩(wěn)坐半壁江山
9日，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)與搜房新房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，3月期房售出16641套，僅3月30日一天期房就銷售了905套。
高房?jī)r(jià)刺激年輕人轉(zhuǎn)投二手房4大區(qū)域買家激增
4月3日，北京市建委公布了2006年普通住房的標(biāo)準(zhǔn)和普通住房平均交易價(jià)格。就價(jià)格而言，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)提高了，同時(shí)也可能意味著買房子更難了。那么，手里現(xiàn)錢有限的年輕人，能買哪里的房子呢？您不妨看看專家的推薦。
“上漲20%”VS“下跌30%”北京房?jī)r(jià)該聽(tīng)誰(shuí)的
近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，且今后新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。此舉對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，開(kāi)發(fā)商、學(xué)者各有說(shuō)法。 |
